奥兰多都市圈指的是以奥兰多市（橙县）为中心，连同周围的基西米市（奥西奥拉县）、桑福德（塞米诺尔县）和莱克县，总共四个相邻县组成的都市圈。都市圈面积约10400平方公里，人口约为213万。以人口而论，是佛州第三大都市圈，全国排名26。

（图：奥兰多都市圈）

奥兰多都市圈是典型中型城市，是世界上最好的度假休闲旅游城市，比起纽约洛杉矶，这里所得税、消费税，生活成本低，加上气候温和、城市及周边自然环境好，因此更适宜居住。相比同在佛州的迈阿密，这里人口不那么密集，治安更有保障，房价合理，具有更大的投资价值。

都市圈的核心无疑是奥兰多市。由于奥兰多主要的居民区都在郊区，因此市区常住人口仅仅只有238,300人。而每年来到这里的海内外游客达到5100万，其中包括3600万的境外游客。因此，奥兰多国际机场（市区东南）成为全国最繁忙的机场之一。

（图：奥兰多国际机场）

在二战时期，奥兰多曾是是重要的陆军及空军基地，像洛克希德马丁公司当时就在奥兰多设立装配工厂。后来随着肯尼迪航天中心的建成，进一步强化了奥兰多在航空航天、光电仪器行业的领先地位。这两个产业至今仍是奥兰多工业领域的主体组成。奥兰多的再次振兴始于上世纪60年代中期迪士尼公司宣布将乐园建在市区西南的湾湖地区。这个重要的决定刺激了周边大量住宅区的建造，接着建起了众多酒店和会议中心。

奥兰多都市区内的不同区域，各有各的特色，并非都依赖于主题公园所带来的旅游业，文中将分别做介绍。

奥兰多中心城区（Downtown）集中了奥兰多主要的摩天楼，作为众多企业办公的场所。还有县市政府法院、奥兰多火车站及长途汽车站、安利中心（篮球馆）、诸多剧场、和宗教场所。

（图：奥兰多城市中心区）

从中心区向东，会经过“杜鹃花公园”“联合公园”等几处非封闭式的居民住宅区。在中心区以东约20公里左右的大片区域，是中佛罗里达大学和中佛罗里达研究园区。中佛罗里达大学约有六万名在读学生，是全美国招生人数第二大的大学。大学以光学研究和传媒专业最为著名。而毗邻的中佛罗里达研究园中，既有诸如波音、思科、西门子等大型高科技公司入驻，还有开办了众多小型初创企业。大学及研究园带来的人流众多，因此也吸引了许多连锁酒店在周边设立分店。许多居民住宅社区环绕在大学周围，有独立的别墅，也有联排和康斗。无论是购物娱乐，还是小学中学的配套都十分完善，非常便利舒适。

(黄圈：中佛罗里达大学 与 红圈：中佛罗里达研究园)

在中心区的东南13公里，是前文提到的奥兰多国际机场。机场的东侧有一片区域被称为诺娜湖，这块新开发的地区也被称为“医疗城”。为了优化奥兰多市的产业布局，佛罗里达州政府、奥兰多市政府和土地开发商把这块区域规划为医疗研究和住宅区结合的社区。已经吸引了桑福德-伯纳姆医学研究所、退伍军人医疗中心，内穆尔儿童医院落户，再过不久佛罗里达大学分校区和中佛罗里达大学的医学院也将建成。这里的住宅区，主打的是绿色环保和科技化的生活方式，无疑将吸引在医疗城就业的高收入人群就近居住。

（图：内穆尔儿童医院）

(图：诺娜湖社区步行小径)

从奥兰多市中心向西南方向，是旅游购物景点集中的区域。会陆续经过美年购物广场、环球影城景区、橙县会议中心、海洋世界景区、奥特莱斯和迪士尼景区。

（图：主题公园周边酒店）

环球影城景区所在区域被称为“Doctor Phillips”, 以菲利普斯博士命名，他曾是佛州的柑橘种植业巨头，将巨额的财富捐赠给社会。迪士尼景区所在区域被称为“Lake Buena Vista”,布埃纳维斯塔湖。这两个区域及周边的温德米尔(Windermere)、湾湖“Bay Lake”和湾山“Bay Hill”的房产，主要以度假别墅和宾馆酒店为主。凭借黄金地段的优势，这一带的酒店租金和房价无疑比奥兰多其它区域的房产要贵一档。而再向外辐射的区域，就能找到封闭的别墅住宅区、联排别墅、高尔夫度假村等等多种多样，面积、价位各异的房产项目了。这些已经建成或者在建待建的房产，广泛地受到各国投资者的欢迎。这一带的房产所有者几乎都不是常住居民，主打的优势是投资回报，所以在教育配套方面有所欠缺。

（图：布埃纳维斯塔湖区）

菲利普斯博士地区和温德米尔地区平均房价折合人民币约10000元每平方米。湾山地区平均房价折合人民币约13000元每平方米。布埃纳维斯塔湖和湾湖区几乎所有房产均为迪士尼所有，因此并不公开出售。

还是在城区的西南，有一条“International Drive”国际大道，与拉斯维加斯的赌城大道十分类似。奥兰多国际大道是长约18公里的商业街，两侧有100多家旅馆酒店，近500家零售商店和150多个餐厅。这里是观光游客最集中，也是全市最热闹的地方之一。

（图：国际大道）

从迪士尼景区再向南一点，就离开了奥兰多市，进入了奥西奥拉县的基西米市。这里是许多园区员工长期居住、安家落户的城市。常住人口约63000，中小学合计有40多所。基西米市的房价比奥兰多市的房价要低，折合人民币约6200元每平方米。房产中间价为16万美元。

（图：基西米 市容）

曾经提到中佛罗里达大学位于奥兰多城区的东北部。大学紧靠着塞米诺尔县的Oviedo 奥维耶多市。奥维耶多市人口约3万，是奥兰多都市区内较富裕的城市，家庭年收入中位数达到$77500，有15所中小学校。奥维耶多市房价折合人民币约8000元每平方米，中间价约为$24万美元。奥维耶多的住宅多数为独栋别墅。有许多在中佛大和研究园工作的人，乐于在奥维耶多居住，因为城市更具生活气息。附近的Winter Park冬园和Winter Spring冬泉也是和奥维耶多类似的高档次住宅区。

（图：奥维耶多一处社区）

最后看看奥兰多城西北方向的阿波普卡市 Apopka，这有两个社区 Apopka和Winter Garden。两个社区都建在Apopka湖旁，人口大约4万。阿波普卡老城区的房价约人民币7000元每平方米，中间价约21万美元。而更新的Winter Garden社区，房价约人民币7500元每平方米，中间价为23万美元。

（图：Winter Garden 市容）

总体来看，奥兰多作为一个二线城市，房价并不昂贵。城市圈内最好的房子，集中在奥维耶多（东北）、医疗城（东南）和主题公园区（西南）。这些区域同时也是交易最频繁，涨幅较快的区域。

根据当地房产中介协会的数据，佛罗里达州的房产受到了海外各国投资人的青睐，人数最多的是加拿大人占到总人数的30%，他们热爱佛州的阳光和温暖的冬季。接着是来自英国、委内瑞拉、巴西、阿根廷和德国的投资人。中国投资人在佛州买房的人数近5年快速地增加，已经达到总人数的5.7%。选择的房产多数是独栋别墅和联排别墅，用于出租换取回报。

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