大概是因为我这么多年来一直是全球视野做资产配置的原因，最近我被问到最多的问题，不是A股是不是在"磨顶"，也不是中国房价是否从此进入拐点，而是万里之外，大洋彼岸的美股会不会崩盘？美国房市会不会崩盘？

我反问为何会有此疑问？回答多半是：他们家一直在涨啊，涨太多了吧？

这多少显得有些滑稽：因为老司机都知道，涨多了，并不是下跌的合理理由，两者几乎没有任何关系。另一个滑稽的地方在于，很多抱有此期盼的人，根本就没配置美元资产，那么，美股、美房崩不崩盘，干卿何事？

我的理解，这种问询与期盼，其实更多的是一种对中国股市、房市走向的忐忑与不安，所以希望寻找到一份心理按摩和支撑：

1、别人家一直涨，涨了那么多，也没跌，我们能跌到哪里去？

2、他们家涨了那么多，要崩，也应该他们先崩。他们崩了，钱还会回流到我们这来；

这种期盼的出发点是自身利益的最大化，无可厚非。但问题在于，如果这种期盼，只是一种一厢情愿的虚幻，而我们却把它作为了投资决策的重要考量因子，并因此做出了该跑不跑，该撤不撤的错误决定，则极可能偷鸡不着蚀把米。

所以，我们必须弄清楚的问题是：美股、美房涨了这么多，到底是崩盘前夜的泡沫，还是一种正常的政经综合实力体现？

本篇我先谈美国房市，下一篇我再谈美国股市。

✦ 一、美国房价超越2008年的最高值

根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据（住房价格指数），在2016年12月份，美国平均的房价正式超过2008年金融危机时的最高点。

与此同时，从2015年开始，被次贷危机压抑了10年的美国房地产市场彻底复苏，成交量和价格均创2008年新高。

上图是美国新屋销售价格的中位数。自2010年触及谷底之后，新屋的销售价格过去5年迅速上升，目前这一数字是32.3万美金。

上图是从2015年-2017年，美国各个地区房价上涨的幅度，其中蓝色代表2015-2016年的上涨幅度，红色代表2016-2017年的上涨幅度。

从上图中可以看到，整个美国的商业地产过去两年分别上涨了5.9%和6.9%。

上图是2004-2014年之间美国房价上涨或者下跌幅度。2007-2011年是美国房价持续下跌的5年，随后从2012年开始，房价也就出现了大幅度的反弹。2012年全国房价累计上涨5.3%，2013年7.7%，2014年4.9%。

在纽约、洛杉矶等地，过去5年许多房地产价格上涨幅度超过200%。

在房地产价格的上涨同时，美国商业地产的租售比也创了新低（租金没涨，房价上涨了），目前整个美国商业的Cap Rate是5%-6%，低于2010年的8%。

那么创新高就一定有泡沫吗？

答案肯定是否定的。

这位朋友的问题有一个基本的假设，他默认了创新高就意味着泡沫。

或者说，在他的世界里，美国的房价最好永远不要超过2007年那个让人印象深刻的最高点。

然而很多时候，创新高跟有没有泡沫真的还没多少关系。

在一个政治和经济稳定发展的国家，房地产价格永远都是连续创新高的。这就像在2003-2008年美国次贷危机之前，美国的房地产价格几乎就是一条20度向上的直线。

✦ 二、是什么导致商业地产的这轮暴涨？

我个人的观点大致有两个：

1、过去5年，美国房地产供给小于需求

先来解释一下，如果找到美国房地产的供给和需求数据。

美国房地产的供给数据实际上就是新屋开工量（Housing Starts）。这个数据由美国商务部每个月中旬公布一次。

新屋开工量就相当于过去一段时间里，美国开始破土动工打新地基的住宅的数目，包括单用户和多用户（single-family和multi-family），不包括流动住房，集体宿舍，公寓和长期对外出租的旅馆。

上图是过去57年美国新屋开工数量。新屋开工数量也可以理解成一个有滞后性的经济健康与否的指标。在过去57年里，美国当年新屋开工数量最低的月份是2009年1月，当月新屋开工数只有49万套。

接下来，需要理解一下什么数据可以代表美国住房地产的需求。

实际上，能代表美国住房地产需求的是住户数量（Household）。

住户的意思是几个人居住在一个房子（House）里，这些人公用厨房、卫生间等设施，我们把这几个人何在一起称之为一个住户（Household）。

住户成员之间的关系可以将住户分为三种：单一人员住户（一个人居住）、家庭住户以及非家庭住户。

其中最主要的组成部分是家庭住户，占整住户比例大概是66.5%。

另外，值得强调的是，住户所居住的房子可以是自己租的，也可以是自己贷款买的。住户的概念里并不强调房子必须是居住者所拥有的。

所以从本质上来讲，美国商业地产的需求端就是美国每年新增的住户数量。

上图就是美国现在的住户数量（Total Household）。截止到2016年为止，美国的住户数量是1.25亿户，较去年增加了120万户。

导致住户数量上升的主要原因是美国的人口正在每年增加，增加的原因主要有两个：1. 移民人数保持每年100万；2. 美国的生育率是健康的。

上图是美国2015年之前每年合法移民的人数。平均来看，过去20年美国每年的合法移民人数是100万人。

另外，由于美国的生育率在西方社会里依旧算健康的，每个女性平均的生育率是1.87（中国是1.57，日本是1.46）。所以美国的人口结构一直算是比较健康的。美国的总人口数也正在以每年1%（约300万人）的速度增加。

这些新增的移民，刚刚结婚的情侣等等都是构成住户人数增加主力军。在2008年之后，虽然这些刚结婚的新人们可能因为经济拮据，和自己的公公婆婆居住，但是最终这些新人大多数还是会选择出去租房子或者买房子住。

在解释完供给和需求之后，我们就来看看2004年-2012年之间，美国商业地产的供给和需求到底发生了什么。

我自己利用美国政府机构的网站绘制了下面这幅图。

图中红色的线条是从2000年-2017年每个月美国新增住户数量。

蓝色的线条是从2000年-2017年每个月美国的新屋开工数量。

从长期来看，新屋开工数量和新增住户数量是基本接近一致的，两者的差值是市场中正常存在的房子空置率。

从2003年开始，美国的新屋开工数量在持续两年的时间里，远远大于新增住户数量。以2004年为例，当年的新屋开工数量是195万套，而当年的新增住户只有72.2户。2005年新屋开工数量是207万套，而新增住户只有134万户。2006年，新屋开工数量是187万套，而新增住户只有104万户。

三年累计下来，新增住户增加了310万户，而新屋开工数量达到了589万套，市场中多出来了279万套住房。

而从2009年开始，美国的新屋开工数量大幅度降低，最低跌到了55.4万套。

随后在2011年，美国的新增住户数达到240万户，当年的新屋开工数只有60万户。2012年，美国新增住户数达到了120万户，新屋开工数也只有70万户。2013年新增住户数是140万户，新屋开工数是92万。

因此，你可以明显的看到从2011年开始，市场正在逐渐消化掉2008年之前多建造出来的房子。还有一点值得注意，在2008年之前，加州、德州、新泽西州等地，其实本身就没有出现严重的供给大于需求，而金融危机来临时这些地方的新屋开工数也出现了大幅度下降，因此导致出现了严重的供给小于需求。

这是为什么加州、德州、奥斯汀、新泽西州等地的房产涨的一塌糊涂，很多房产过去5年上涨了300%以上。

这张图是从2000年-2016年按照区域划分的美国住房地产价格指数图。其中颜色越深越红，代表房价上涨幅度越大。

2、低利率时代，房地产成了中小投资者的避风港

2008年之后，美联储把联邦有效利率降到了0，同时进行了大规模的量化宽松政策。

在2010年美国经济开始有恢复的迹象之后，从数据上来看，美国的中小投资者把房地产作为了主要的投资工具。

在图表中可以看到，首次购房者占比下降情况（蓝线），机构投资者购房占比下降情况（灰色条形块），以及小型投资者购房占比上升情况（绿线）。换句话说，现在，小型投资者正在推动房地产市场的繁荣。

在联邦利率降为0之后，中小型投资者也在寻求更高的收益率。最终他们找到了中小型投资者最熟悉的资产之一-美国的房地产市场。对中小型投资者而言，买入一套住房地产意味着租售比大概是6%-8%（2010年-2013年时的租售比），同时还可以享受地产升值带来的资本红利。

因此中小型投资者拥有的房地产资产则遍布美国全国范围内。无论在城市地区，还是在农村地区；无论价格低廉的市场，还是价格高昂离谱的市场，都有中小型投资者的身影。他们拥有公寓、别墅、复式房，或者较小型的多单元建筑物。

✦ 三、今天的美国房地产市场与2008年云泥之别

除去上面的供给和需求的关系，其实还有很多数据可以表明今天的房地产市场与2008年不能同日而语。

数据1：单一家庭的住宅抵押贷款违约率并没有上升

上图是美国的单一家庭住宅抵押贷款的违约率的变化情况。目前整个违约率还是处于比较低的水平，也并没有出现抬头的迹象。

数据2：住户家庭负债与美国GDP的比值

图中所表示的是美国住户总体的负债与GDP之间的比值关系。在2008年时，美国的家庭负债/GDP的比值最高达到了98%。也就是说住户使用了大量的杠杆（主要是房地产按揭贷款）。而如今这个数字已经比2008年时有大幅度的好转，并且没有出现住户过量加杠杆的现象。

值得一提的是，因为指数投资的流行，并且指数持续多年提供不错的投资收益，很多住户可能会不自觉的把大量资金移入指数基金。

数据3：租房空置率

美国目前的租房空置率大概是7%左右，位于历史的正常水平。这个数据说明市场中大多数房子还是可以出租出去的。可以租出去，就意味着是市场并没有出现严重的供过于求的现象。美国的租房空置率在1999年时还是8%，但是到了2004年时就是10.4%，随后维持在了10%左右，这个期间的租房空置率上升主要是因为房地产供给大于需求。

另外，导致2008年金融危机的一个重要因素是次级贷款者。2008年之后，美国分别在2010年和2014年实行了多德弗兰克法案和巴塞尔协议3，对整个金融体进行了非常严格、成本巨大的金融监管。因此整个市场中的次级贷款者，也从2008年高峰期的12%，下降为了今天的3%。

华尔街日报给出来了2016年的次级贷款数据。在2016年时，美国的次级贷款（Nonprime mortgage）总金额也只有220亿美金，远远低于2006年的1万亿美金。

这也是为什么耶伦会说：今天美国的房地产，与2008年唯一相像的，只是价格。

✦ 结语

我们对一个万里之遥国家的地产价格如此在意，其实只是因为我们对自己国家的地产走向摸不着头脑。

但很遗憾，他们给不了我们需要的心理安慰与实质支撑：至少数据显示，美国房地产泡沫并不明显。

另一个角度的问诘是：即使他们家的房市真的崩盘，这能增加我们家股市、房市的宜居指数吗？

显然不能。

该躲要躲，该跑，还是得跑！

据《欧洲时报》7日报道，据英国购房代理人亨利•普莱尔介绍，在全英，被国际买家所收购的房产中总计约有10%被处于长期闲置状态。这种现象在首都伦敦尤为常见，在其他主要城市也很普遍。此外，调查发现，大部分闲置房产的国际买家均来自中国。

英国《每日邮报》报道，投资者将这些房产在购买后并无意将其放到租房市场进行出租，然后获取一定的租金收入。相反，这些买主更喜欢将房产收购后，将其闲置两到三年的时间，之后待房价涨到一定高度后，再抛售出去，从中赚取大额差价。

如此购买房产之后闲置不住也不出租的做法，在很多人看来会感到很奇怪。但英国房产买卖机构负责人表示，很多海外投资者之所以这样做，并不是出于疯狂或愚蠢的念头，通过购买房产，这些有钱人可以让自己的资金处于不断增值的状态，他们可以通过买房卖房来牟取大量利润。

伦敦空置房产之所以会这么多，原因或许是投资者认为伦敦是可以很好规避风险的投资天堂，他们相信伦敦的房产一定会随着时间的流逝而增值。

亨利•普莱尔告诉英国《每日邮报》：“在全英这十分之一的空置海外房产中，其中大部分的国际投资者都是来自中国买家。这些买家很乐意去在英国购房并随后将其处于长期闲置状态，这就像很多英国人愿意花高价买新车一样。不过，我认为，往往只有特别富裕或特别愚蠢的投机者，才会这么做。”

调查发现，如今伦敦碎片大厦住宅区的全部十处高级住房楼几乎均处于闲置状态，这些高奢的房产都有非常宽敞的生活区，起居室，甚至私人电影院。然而这些房产从2012年开始便已经属于无人居住状态。

据悉，全英共有约20万套房产被国际买家收入，且处于长期无人居住状态。在伦敦地区有约2万套类似房产。

此外，据英国房产委员会研究发现，投资者之所以被伦敦所吸引，还和伦敦近几年房价始终处于不断高涨状态有着必然联系。

据悉，英国Zoopla网站分析指出，在过去几年中，伦敦的房产均价上升了约20万英镑，平均一套房产价格达61万英镑左右。

英国地产机构HouseSimple.com主执行官阿莱克斯•高斯林表示，“对于这些由国际买家收购且长期不住的房产，虽然每月需要交一笔房产税给政府，但一旦这些房子在得到好的价格被出售后，其盈利可以完全忽略这些税收。”

有钱的中国投资者正在买下全世界

当然，有数据显示，之所以英国能够成为中国房产投资者在国际市场如此偏爱的一片乐土，主要和去年脱欧至英镑大跌有很大原因。据悉，自去年脱欧后英镑汇率已下跌约17%，2016年中国投资英国商业地产总额约为14亿英镑(约合17.6亿美元)。

美国、香港、澳大利亚、英国为2016年中国境外房地产投资最主要国家

大批中国房产投资者除了将眼光投向欧洲外，美国，澳洲，加拿大等国家也早已成为中国投资者的盘中餐。

据国际房地产顾问仲量联行提供得年度国际房产投资报告显示，去年中国投资者在全球房地产市场累计投资约180亿美元，已超越美国成为全球最大房地产跨境投资者，中国投资者正在买下全世界。

截止2016年底，由于美国经济复苏以及美元强劲走势，中国投资者在美国投资量已达57%的市场份额。另外澳大利亚，加拿大均为中国地产商投资热门地。

市场分析表示，中国投资者现已超过美国成为最大海外投资者，预计未来几年还将继续保持领先地位。

投资背后 应避免海外房产投资管制风险

如今，相比海外房产投资相对的平稳态势，中国房市自去年年底便已经加大对于房市管控的一系列措施。其原因就是因为大批投资者购房闲置，或者出租导致长期中国房市扭曲。

于此，中国政府不断强调，“打击房产泡沫，房子是用来住的理念。”此后，在提出相关治理政策后，一系列数据显示，自2017年初至今，中国房产在政策的监管下，以北上广为主的主要城市，房价均不断出现猛烈下跌。

业界人士指出，长效机制顶层设计的加快出台，包括住房制度改革、房地产相关财税改革等在内的一系列制度建设的逐步推进，这必将促成自1998年中国房改以来的又一次最深刻的变革。

相比中国连续出台的房产管制措施，如今的美国，英国，加拿大，澳大利亚等房产市场，虽也出现不同程度的泡沫现象，但并未就以海外投资者为主的房产交易管制提出明确，而行之有效的措施，但对于面临当下中国房产投资不景气，将更多目光转向海外的投资者而言，不得不将中国的房产管制作为借鉴，提前做好风险规划，避免海外投资国家也出现类似大规模的管制措施出台